Анализ поправок в федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 (далее — «Поправки») приводит к следующим основным выводам.

Поправки существенно ужесточают и ограничивают деятельность застройщиков, осуществляющих строительство жилья на основании договоров долевого участия (далее — «ДДУ») граждан. Самыми жесткими ограничениями являются требование работы исключительно через эскроу-счета в уполномоченных банках, запрет на вывод средств со счета застройщика до окончания проекта, контроль банков над расходованием средств застройщиком и создание единого централизованного компенсационного фонда под эгидой государства.

В результате введения Поправок себестоимость строительства жилья по федеральному закону №214-ФЗ вырастет примерно на 12–18%, при этом 2/3 этого роста придется на дополнительные выплаты банкам и упущенную выгоду застройщиков от хранения свободных денежных средств по ставкам ниже рыночных на счетах в уполномоченных банках. Поправки, существенно ограничивая конкуренцию банков, при этом не страхуют дольщиков от рисков, связанных с их банкротством.

Поправки не только не устраняют бизнес-рисков, связанных с изменениями конъюнктуры или просчетами при оценке инвестиционных проектов застройщиками, но и усугубляют их, отменяя диверсификацию рисков девелопера за счет введения принципа «один застройщик — одно разрешение на строительство».

Проблема пострадавших дольщиков не является специфичной и требующей специального регулирования. Подавляющая часть потерпевших не получила квартиры в собственность не потому, что свои обязательства не смогли выполнить добросовестные девелоперы, а вследствие того, что столкнулась с элементарным мошенничеством, возможным в любой сфере, а не только при строительстве жилья. Кроме того, более половины потерпевших заключили иные договоры, нежели ДДУ, предусмотренные федеральным законом №214-ФЗ.

Таким образом, Поправки защищают граждан, вступающих в отношения с заведомыми мошенниками, за счет других групп экономических субъектов. Основными пострадавшими от внедрения Поправок будут добросовестные застройщики, а также граждане с низкой толерантностью к риску, которые предпочитают покупать квартиры на стадии незавершенного строительства у надежных девелоперов или готовые квартиры. Основными бенефициарами вступления Поправок в силу станет узкий круг коммерческих банков.


На основе данных выводов можно сформулировать следующие рекомендации. В идеале желательно отменить вступление Поправок в силу. Как минимум, целесообразно исключить из них следующие положения: требование работы исключительно через эскроу-счета в уполномоченных банках, запрет на вывод средств со счета застройщика до окончания проекта, контроль банков над расходованием средств застройщиком и создание единого централизованного компенсационного фонда под эгидой государства. Вместо комплексного регулирования, существенно ограничивающего деятельность застройщиков, ввести для тех строительных компаний, которые работают или планируют начать работать в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ, простую меру — лицензирование и провести широкую информационную компанию, направленную на то, чтобы граждане, намеревающиеся заключать ДДУ, проверяли наличие у застройщика лицензии. Ужесточить преследование мошенников в сфере строительства жилья: по возможности, отказаться от условных приговоров и судить организаторов мошенничества не только за мошенничество, но и за организацию финансовых пирамид.